備受關注的福州調整二手房中介費文件撤銷了！

6月2日，福州市房地產中介行業協會官方微信發布公告稱，按照行業主管部門要求，已撤銷調整二手房中介費有關文件。

(資料圖)

據上海易居房地產研究院統計，全國25個重點城市買賣雙方實際支付的中介費率平均值為2.2%，其中，購房者承擔了近7成中介費。

業內人士認為，由于外界認為福州中介費沒有實質下降，且造成了負面影響，因此該文件被撤銷。未來中介費用下調工作要和二手房提振的各政策緊密結合，各地要兼顧購房群眾、中介機構、市場行情等實際情況，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩健康發展。

福州撤銷調整二手房中介費有關文件

6月2日，福州市房地產中介行業協會官方微信發布公告稱，按照行業主管部門要求，已撤銷調整二手房中介費有關文件。

公告稱，“我會于5月30日印發的《關于合理調整二手房交易傭金標準，促進房產消費復蘇的指導意見書》，因對住建部、市場監管總局等部門關于規范房地產經紀服務的意見政策精神把握不準、領會不透，悖離上級精神，給房產經紀行業造成較大負面影響，對此，我會深表歉意！為及時消除影響，按照行業主管部門要求，我會已立即印發通知撤銷上述文件，并深刻吸取教訓，深入學習住建部、市場監管總局等部門關于規范房地產經紀服務的意見精神，深入領會政策措施，堅持以人民為中心的思想，進一步研究完善行業自律機制，規范行業發展，切實降低房產經紀行業當事人交易成本。”

5月30日，福州市房地產中介行業協會發布了《關于合理調整二手房產交易傭金標準促進房產消費復蘇的指導意見書》，其中提出，調整由買方全額支付交易傭金的現行辦法，轉為由買、賣雙方等比等額分擔傭金；合理下調中介企業的傭金收費標準，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%。該指導意見自6月1日起正式實施，試行期一年。

5月8日，住建部、市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，從合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費等十個方面提出具體監管要求。其中，對于中介費問題，《意見》提出，合理確定經紀服務收費。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

不過，福州調整二手房中介費文件引起了市場爭議。易居研究院研究總監嚴躍進表示，該政策被認為是“中介費下調第一槍”，包括落實買賣雙方等比等額分擔傭金、合理下調中介企業的傭金收費標準等條款，但由于外界認為該中介費沒有實質下降，且造成了負面影響，因此該文件被撤銷。

25城二手房中介費率為2.2%

中介費下調問題成為近期市場與政策熱點。

6月2日，上海易居房地產研究院發布的報告顯示，全國25個重點城市買賣雙方實際支付的中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價（地方政府指導價下約定俗成的價格），相當于打了7折的水平。從實際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機構競爭壓力增大等因素有關。反過來說明，在買方市場形成的過程中，中介費其實有降低的可能。

具體城市方面，成都、西安和北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體上看，城市規模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高。而城市規模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。

報告指出，影響中介費下調的因素有六大類，按其影響效應分類和排序為：市場行情（30%）、中介類型（25%）、定價規則（20%）、服務內容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費用的下調情況看，有很大一部分和市場行情波動、中介公司競爭等有關聯。

具體來看，市場行情包括二手房交易市場情況、購房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場占有率、服務水平、市場口碑、價格競爭策略等；定價規則包括約定俗成、政府引導、分段定價、按套定價、按房屋金額定價、雙邊收費、單邊收費、成本轉嫁等；服務內容包括連環單、獨家協議、貸款服務、增值服務、線上服務等；房源類型包括普通住宅和豪宅、學區房等；客源類型包括房東掛牌動機、熟客交易等。

報告認為，此類因素在各大城市中都存在，其變化和調整會對中介費用調整產生正向或反向影響。尤其是觀察二季度以來的中介費情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購房者較少，所以中介費會有所下調，且傾向于針對買家做下調。

報告還顯示，在中介費“誰來承擔”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔（21%）、買家承擔大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”新政的目的所在。另外，從中介費買賣雙方的負擔比例來看，有67%的費用是由購房者承擔的，剩下的33%是由房東承擔的。換句話說，購房者承擔了近7成中介費，其壓力更大，且有損公平。

嚴躍進指出，中介費下調是關系二手房市場和中介機構可持續發展的重要內容，必須科學有序推進相關工作。此前住建部等兩部委政策為后續中介費下調定了總基調，各地要基于實際情況開展工作。

對于中介費用下調容易產生的費用滋生和費用轉嫁的問題，嚴躍進認為，貸款服務費、保障服務費、擔保費等滋生的新費用如何定價，應該在中介費調整政策中做出說明，而在費用轉嫁的問題上，要做好系統論證和機制創新，防止出現購房者承擔房東那部分費用的情況。

“今年二季度全國二手房市場遇到了較大的壓力，其對于中介公司的日常經營和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場沒有激活或持續復蘇，那么中介費的下調會加劇中介公司的經營困難。此類困難下，也容易產生違規操作、無序競爭、交易繼續疲軟等新問題。”嚴躍進說，因此，中介費用下調工作要和二手房提振的各政策緊密結合。各地要兼顧購房群眾、中介機構、市場行情等實際情況，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩健康發展。

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