動真格。
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央行、外匯局昨日（8月1日）正式發文，將指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
圖源：中國人民銀行
而在早前（7月14日），央行已表示將支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
從“支持鼓勵”到“指導、依法有序”，性質完全不一樣了。存量個人住房貸款利率，已是板上釘釘的事。
再結合近期房地產市場政策積極信號來看，官方對這一輪房地產調控的態度和決心可以說是非常明顯。
先來說一下，為什么要調整存量個人住房貸款利率。
所謂存量房貸，即在政策調整前已經購房，并且已經按照原利率支付了部分或全部貸款的購房者。房貸普遍是一個家庭的重要支出，如果能降低存量個人住房貸款利率，必然將有助于減輕居民的資金壓力，提升居民消費意愿。
過去，廣州房貸利率于2021年出現“五連漲”，直奔“6%”，并于2022年進入下降通道。
而目前，廣州首套房貸利率、二套房貸利率普遍為4.2%、4.8%，也就是LPR、LPR+60基點。
從6%到現在的4.2%，這利率差導致的資金壓力可不小。
血拼廣州樓市制表
2021年9月廣州主流銀行房貸利率一覽，血拼廣州樓市制表
我們也看到，在2022年底，房地產市場持續遇冷，疊加各類理財收益不斷下降，“提前還房貸”逐漸成為樓市里新的“潮流”，并持續至今。
當中，不少銀行還大量發放超低利率經營貸、信用貸等其他貸款品類，更加刺激房貸一族提前還貸的決心。社交媒體上為此也衍生出了不少“還貸”攻略，部分中介還專門開辟了代辦服務，以較低利率的其他貸款替換房貸，賺取“過橋費用”。
而如果，存量房貸利率能有所下調的落地，類似經營貸、消費貸的貸款搬家的情況必然會減少。
下調的空間又會有多大呢？
公開資料顯示，2008年市場上曾有過一次下調存量按揭貸款利率的先例。
當年10月，央行曾發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時適用于存量和新增房貸，最低首付款比例調整降至20%。
在此背景下，各銀行紛紛推出存量房貸調整細則，在降低倍數的條件上各有不同。
對此，業內人士分析認為，根據2008-2009年存量利率調整情況，此次下調比例預計不會很大。
廣州各大銀行中，目前大部分仍按照原有的合同利率來執行房貸利率，表示暫未收到有關存量房貸利率調整的政策文件。
而在已有所動作的銀行中，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予了1年期的利率優惠券。不過，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點，并未大量推廣。
郵儲銀行廣州分行則表示目前上級行已經開展市場調研。南粵銀行廣州分行也表示該行正在研究相關的落實政策，要進一步結合人行的具體指引和操作細則來制定。
……
不管怎樣，高層頻頻發話，氣氛已經烘托到這了，再沒動作基本上是不可能的。
所有背房貸的買房人，大家坐等具體政策的推進和執行吧。
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