尹律師：

我今年已經(jīng)80歲了。我早年喪偶，一個(gè)人把子女拉扯大。60歲那年兒女都成家立業(yè)了，我也幸運(yùn)地遇上了我的后老伴，我們感情一直很好。

隨著年齡的增長(zhǎng)，我們不想給兒女增添麻煩，想訂立遺囑安排一下財(cái)產(chǎn)。后老伴明確表態(tài)不要我的財(cái)產(chǎn)，但是我知道她只有一點(diǎn)退休金，沒有自己的房子。雖然我們都同意把我名下的房子給孩子們，但是我想能不能我走了，后老伴還能一直住著我的房子，直到她百年以后呢？這么多年的感情，我真不希望我走了以后，她居無定所、晚年凄涼，有什么好辦法嗎？

河北讀者劉大爺

劉大爺：

您好！您不用擔(dān)心，您的想法《民法典》有明確的法律規(guī)定能夠?qū)崿F(xiàn)，可以通過訂立遺囑設(shè)立居住權(quán)來解決您的后顧之憂。

█可根據(jù)遺囑或遺贈(zèng)設(shè)立居住權(quán)

居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)，也可以按照合同約定。

居住權(quán)的法律特征主要有5點(diǎn)：1、居住權(quán)的主體是特定的公民，即有合法依據(jù)而占有房屋的公民，公司和其他組織不是居住權(quán)的主體；2、居住權(quán)的客體只限于房屋，不涉及其他財(cái)產(chǎn)；3、居住權(quán)人對(duì)房屋的使用應(yīng)限于居住的目的，如果是用于經(jīng)營(yíng)是不可以的；4、居住權(quán)的取得應(yīng)有法定的依據(jù)或有相關(guān)合同的約定；5、居住權(quán)的取得應(yīng)辦理登記手續(xù)，并受國(guó)家法律的保護(hù)。

依據(jù)《民法典》第十四章之規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)定主要有兩類方式：1、依合同而取得居住權(quán)。如雙方當(dāng)事人簽訂居住權(quán)合同，并辦理居住權(quán)登記。2、依遺囑等法律行為取得居住權(quán)。房屋所有權(quán)人可通過設(shè)立遺囑的方式為他人設(shè)定居住權(quán)。

居住權(quán)的內(nèi)容主要是指居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。

居住人的權(quán)利包括：1、享有對(duì)房屋的使用權(quán)，但此種使用權(quán)須限于居住的目的；2、享有附屬于房屋使用權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利，如相鄰權(quán)等；3、有權(quán)為居住的目的而對(duì)房屋進(jìn)行修繕和維護(hù)。

居住人的義務(wù)包括：1、在居住期間負(fù)有保管房屋的義務(wù)；2、不得就其居住權(quán)設(shè)定抵押或其他任何權(quán)利負(fù)擔(dān)；3、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋的日常的管理和維修費(fèi)用及其他使用過程中的合理費(fèi)用支出；4、不得隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途；5、在居住期屆滿時(shí)負(fù)有返還房屋的義務(wù)。

█一定要在專業(yè)人士指導(dǎo)下訂立合法有效的遺囑

《民法典》第十四章用6條規(guī)定對(duì)居住權(quán)的設(shè)立形式、合同內(nèi)容、設(shè)立登記、注銷登記等做了具體規(guī)定。其中前五條主要是圍繞依照合同約定訂立居住權(quán)的規(guī)定，第六條明確指出通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的參照適用前五條。

據(jù)此，您完全可以通過訂立遺囑的方式為后老伴設(shè)立居住權(quán)，基于訂立遺囑是一項(xiàng)重大的民事法律行為，兼之設(shè)立居住權(quán)屬于《民法典》的新規(guī)定，在設(shè)立時(shí)需要注意以下3個(gè)問題：

1、一定要在專業(yè)人士指導(dǎo)下訂立合法有效的遺囑，否則一旦遺囑被認(rèn)定為無效，通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的安排也會(huì)隨之喪失意義。

2、設(shè)立居住權(quán)的內(nèi)容應(yīng)參照《民法典》第三百六十七條進(jìn)行明確規(guī)定和要求，明確姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭(zhēng)議的方法等，結(jié)合上述內(nèi)容中提到的居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，并結(jié)合您家的具體情況進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的描述，避免產(chǎn)生歧義、引發(fā)不必要的麻煩。

3、法律明確規(guī)定居住權(quán)是不得轉(zhuǎn)讓、繼承的，是否能夠出租需要明確提出。

█律師寄語

通過遺囑為后老伴設(shè)立居住權(quán)，確實(shí)為像您一樣善良的人提供了法律工具和法律支撐。但通過遺囑設(shè)立居住權(quán)與通過合同設(shè)立居住權(quán)相比，前者具有一定的被動(dòng)性。

遺囑是在立遺囑人去世之后才生效，如果在居住權(quán)期間，居住權(quán)人有損害房屋或合法繼承人權(quán)利的行為，因?yàn)榫幼?quán)已經(jīng)通過遺囑設(shè)立，現(xiàn)行法律規(guī)定下合法繼承人尚無救濟(jì)途徑，合法繼承人將無法維護(hù)自己的合法權(quán)益，這也與立遺囑人的本意相悖，所以通過遺囑設(shè)立居住權(quán)一定要考慮周全、表述準(zhǔn)確。

（北京雷杰展達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師尹紅志）

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