從監管層釋放的信息看，存量個人房貸利率下調已是大勢所趨。那么，何時降、如何降，對商業銀行的影響又有哪些呢？筆者認為，可以從三方面把握：
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一是存量個人房貸利率調整是一個漸進過程，不會一刀切，既要給銀行緩沖期，也要給市場穩定的預期。
存量個人房貸利率調整是一個復雜的問題，不是說貸款市場報價利率下行了45個基點，存量房貸利率就應做出同等幅度的調整，因為房貸合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，需要結合貸款市場報價利率和貸款合同具體條款統籌安排相關工作。
8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。8月4日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在四部門召開的“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高質量發展”發布會上強調，未來還將繼續發揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
在“依法有序”等政策指引下，各類型商業銀行已經對存量個人房貸利率調整有了充分預期，相信部分銀行已經有了調整預案，希望在落實環節做得穩妥有序。
二是存量個人房貸利率一旦下調很可能會有對沖政策出臺，以維護金融市場穩定。
存量個人房貸利率的調整，是適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢的必然選擇。適時調整優化房地產政策的要求，同樣也適用于存量個人房貸利率調整。筆者認為，有利于居民、銀行、房地產市場應該作為存量個人房貸利率調整的出發點。
在存量個人房貸利率調整時，須重點考慮商業銀行的感受。伴隨存量個人房貸利率下調，有必要動用量、價、結構性貨幣政策工具，甚至新創設涉房貨幣政策工具，以此來降低存量個人房貸利率下調對銀行、金融市場和資本市場的影響。
三是即使利率下調之后，存量個人住房貸款仍是銀行最穩定的收入來源之一。
前些年發放的存量個人房貸利率相對高，若沒有政策引導，商業銀行一般不會主動調降這些優質資產的利率，這就是每次貸款市場利率調降之后都會引發一輪提前還房貸的重要原因。提前還房貸對商業銀行的負面影響是顯而易見的，尤其是在凈息差收縮到歷史低位時更為明顯。
那么，在存量個人房貸利率下調之后，提前還房貸可能就不再會成為居民的首要選擇。這是銀行股保持估值穩定的一個重要因素。在存量個人房貸利率下調之后，居民可能會將提前還房貸的資金用于擴大再生產，或者進入理財市場。銀行股的高股息率對部分資金具有一定的吸引力，資產配置屬性突出，這是銀行股保持估值穩定的另一個重要因素。
今年以來，房地產市場整體呈現企穩態勢，這是存量個人房貸利率調整的好時機。在存量個人房貸利率調整的過程中，上市銀行的估值預計不會受到太大影響，因為這一結構性調整不僅沒有改變存量房貸的持續性，而且對增量房貸有積極影響。
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